住房租赁金融支持逐步落地，据银保监会数据披露，一季度住房租赁贷款同比大幅增长。4月，全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具成功发行，住房租赁贷款支持计划试点在济南落地。

摘要

政策动向：中央层面，住房租赁行业金融支持导向延续，下一步央行将加快完善住房租赁金融支持政策体系。地方层面，多地强化行业规范管理及企业监管力度，深圳为配合保障性住房体系调整工作，结合实际情况修订《深圳市地价测算规则》；上海正式发布本市保租房设计标准；东莞坚决杜绝新增商业办公用房“商改住”行为，杭州、青岛等强化住房租赁企业信用和经营管理。

【资料图】

市场运行：2023年4月，在春季毕业生带动下，重点城市住宅平均租金继续小幅上涨。50城住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比上涨0.09%，同比下跌1.66%。

土地情报：一线城市均在2023年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地供应信息，北京租赁住房用地占比较2022年下降但仍居一线城市最高位。4月重点22城中8城有宅地集中出让，涉租地块共22宗，租赁用地成交面积为22.5万平方米。

公寓运营：4月，泊寓、魔方、冠寓长租公寓开业门店数与房源量持续领先，龙湖冠寓、华润有巢等品牌本月均有房源入市。分城市来看，深圳、上海长租公寓开业房源量明显领先，广州、杭州等地平均出租率较高。

企业动态：融资动态方面，4月，多家租赁企业获融资支持成功发行债券，其中南京软件园科技发展有限公司发行全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具，住房租赁贷款支持计划试点也在济南落地；南京软件谷发展有限公司发布保租房公募REITs基金管理人选聘招标公告，魔方生活服务集团再次赴港交所主板递交上市申请。业务拓展方面，中国电建（601669）地产全新长租公寓品牌“悦生活”正式亮相；微领地浦江公园社区项目全部楼栋封顶，朗诗寓成功签约苏州姑苏云谷人才公寓项目。

政策动向

1. 住房租赁市场指导与支持政策

中央层面：不断完善及落实住房租赁金融支持政策

4月，中央层面对住房租赁行业的金融支持政策延续。央行货币委员会及银保监会先后发布一季度总结，2023年一季度住房租赁贷款同比大幅增长93.5%，住房租赁政策的金融支持政策得到深入落实。关于下一步的政策导向，央行货币委员会在一季度例会上提到，“加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，预计住房租赁行业金融支持政策仍将稳步突破；国家发改委也支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，鼓励社会资本参与盘活存量资产。

表：2023年4月中央出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：整理

地方层面：多地加强行业监管，推动市场规范发展

供应方面，广州出台保障性租赁住房项目认定办法配套文件，明确了产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保租房和企事业单位利用自有存量土地新建保租房的实施细则，并发布“非居改保”事项的适用范围和工作流程。

行业监管与规范管理方面，4月多地行业监管明显强化，东莞对商业办公项目分类管控，坚决杜绝新增商业办公用房“商改住”行为；杭州进一步完善住房租赁企业“白名单”机制，青岛公布了部分经营规范、投诉处理机制比较健全的住房租赁企业及2023年一季度投诉量排名前十的住房租赁企业，提升行业信息透明度，保障承租人合法权益，引导和促进住房租赁企业依法经营、公平交易；深圳为配合保障性住房体系调整工作，结合实际情况对原《深圳市地价测算规则》进行了修订；上海正式发布本市保租房设计标准，依据对象不同制定了保租房改建和新建分册。

公积金政策方面，郑州、佛山、无锡等地先后优化公积金租房提取服务，包括提高租房提取限额、针对性的提升多子女家庭租房提取额度、优化租房提取公积金次数与方式等。

表：2023年4月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：整理

2. 租赁住房筹集计划

2023年4月，多地积极落实保租房的建设与供应。

深圳正全力推动“工业上楼”配套建设保障性住房工作，未来每年至少可建设约100万平方米的宿舍型保障性租赁住房，通过“职住平衡”的住房保障政策让“工业上楼”企业和员工无后顾之忧。

4月21日，上海市房管局局长表示，2023年全市仍计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7.5万套（间），并根据项目建设推进情况，力争新增供应6万套（间）；“十四五”期间，上海市将新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上。

4月26日，北京市住建委发布关于印发2023年全市保障性住房建设筹集计划（第一批）的通知。提到，全面完成2023年建设筹集保障性租赁住房8万套（间）、各类保障性住房竣工9万套、年度建设投资1300亿的工作目标。第一批新建计划项目共46个、房源5.01万套，其中计划年内开工的项目35个、房源4.13万套（保障性租赁住房20个、2.28万套）。

市场运行

2023年4月，在春季毕业生入市带动下，重点城市住宅平均租金水平延续小幅上涨趋势。5月，全国50个城市住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比上涨0.09%，涨幅较上月收窄0.04个百分点；同比下跌1.66%，跌幅较上月扩大0.05个百分点。

图：2021年7月至2023年4月50城住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：

市场监测：

2023年4月，春季招聘季带动住宅租赁行业涨势延续，但行情覆盖面收窄。2023年4月，50城中住宅平均租金环比上涨的城市个数为20个，较上月减少6个。具体来看，长沙、天津等4个城市环比涨幅在0.5%以上；北京、珠海等5个城市环比涨幅在0.3%-0.5%之间；成都、无锡等5个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；苏州、佛山等6个城市涨幅在0.1%以内。

2023年4月，50城中住宅平均租金环比下跌的城市个数为30个，较上月增加8个，租金下跌城市数量继续扩增。具体来看，温州、徐州等4个城市环比跌幅在0.5%以上；西宁、海口等8个城市跌幅在0.3%（含）-0.5%之间；常州、大连等14个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间；武汉、长春等4个城市跌幅在0.1%以内。

图：2023年4月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

数据来源：

市场监测：

土地情报

1.重点城市年度宅地供应计划

近期，上海、深圳也先后公布了2023年建设用地供应计划。

表：上海2022与2023年度住宅用地供应计划（规模单位：公顷）

数据来源：上海规划与自然资源局，综合整理

上海2023年宅地供应总量较2022年略有提升，供应结构向保障性住房用地倾斜。2023年，上海住宅用地拟供应总量为900-1095公顷，较2022年的877-1012公顷略有提升，从供应结构来看，保障性租赁住房用地（包括新供应商品住房用地配建、产业项目配建、利用企业自有闲置土地、利用集体土地等多渠道筹措的保障性租赁住房用地）供应135-180公顷，占比15%左右，供应上限较2022年有所提升；保障性住房用地（包括共有产权保障房用地、征收安置住房用地等）供应260-310公顷，占比约28%，较2022年提升3个百分点左右；商品住房用地供应505-605公顷，占比55%，较2022年下降约4个百分点。

表：深圳2022与2023年度住宅用地供应计划（规模单位：公顷）

数据来源：深圳规划与自然资源局，综合整理

深圳2023年宅地供应总量较2022年略有减少，租赁住房用地供应较为稳定。2023年，深圳住宅用地拟供应总量为330公顷，较2022年的365公顷减少9.6%；从供应结构来看，商品住宅用地供应占比增加，租赁住房用地占比较为稳定。具体来看，商品住宅用地计划供应205公顷，占比62.1%，较2022年提升3个百分点；公共住房用地占比37.9%，较2022年下降3个百分点；租赁住房用地占比10.3%，供应较为稳定。

表：一线城市2022与2023年度住宅用地及租赁用地计划供应规模（公顷）

数据来源：各地自然资源局，综合整理

截至目前，4个一线城市均已公布2023年度建设用地供应计划，且均单列租赁住房用地。对比2022年计划来看，上海、广州、深圳租赁住房用地供应占比较为稳定，北京供应占比略有下降，但仍居一线城市首位，达24.5%。

2.本月集中供地城市租赁用地成交情况

集中供地22城中，8城进行了宅地集中出让，上海宅地成交面积近200万平方米。2023年4月，在集中供地22城中，有8个城市进行了土地集中出让，累计成交63宗涉宅用地，总体规划建筑面积近700万平方米。其中，上海涉宅用地成交规模突出，规划建筑面积近200万平方米，合肥、长沙成交面积在110万平方米以上，杭州、广州成交面积在80-100万平方米之间，无锡、青岛、济南成交面积在40万平方米以下。

4月集中供地城市共成交22宗涉租用地。4月，集中供地的8城中，共成交22宗涉租用地，租房住房用地规划建筑面积总计22.5万平方米。其中上海成交的19宗宅地均要求配建不少于5%的公租房，合计8.5万平方米；合肥成交一宗保租房用地，地块总建筑面积达11.2万平方米，由招商蛇口（001979）竞得，招商伊敦将建成计容面积10.3万平方米的保租房租赁社区；广州在一宗定向安置房用地中要求配建不少于1.5万平方米的公租房；青岛市北区杭州路16号地块配套划拨保租房用地4427.2平方米，建筑面积约1.3万平方米。

表：2023年4月集中供地22城涉宅用地成交信息

数据来源：

市场监测：

企业动态 1. 住房租赁市场融资新动向

4月，住房租赁开发运营企业积极融资，昆明公租房开发建设管理有限公司、西安安居建设管理集团成功或计划发行公司债券；南京软件园科技发展有限公司2023年度第一期定向保障性住房租赁担保债务融资工具成功发行，发行规模5亿元，全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具顺利落实；济南城发集团资产运营管理有限公司1.87亿元长期限租赁住房购房贷款获银行支持，租赁住房贷款支持计划试点在济南市正式落地。

金融创新端，REITs方面，南京软件谷发展有限公司发布公募REITs基金管理人选聘招标公告，拟以软件谷菁英人才公寓保障性租赁住房作为目标资产发行基础设施公募REITs，预计申报规模10亿元人民币左右。IPO方面，魔方生活服务集团再次赴港交所主板递交上市申请，摩根士丹利和建银国际为联席保荐人；2022年9月26日，魔方生活曾向港交所递交上市申请，2023年3月27日，招股书“失效”。据招股书数据，截至2022年年底，魔方生活共有76245套在营公寓，分布在全国25座城市388个地点。

表：2023年4月住房租赁市场融资情况

资料来源：整理

2. 企业住房租赁业务拓展新动态

4月，长租公寓运营商开业动作频发，华润有巢广州设计之都店再开新楼栋，龙湖冠寓福州金融街数智港店、合房承寓·联运大厦店、屿果公寓松江醉白池店先后正式投入运营，中国电建地产全新长租公寓品牌“悦生活”正式亮相，第一个项目在成都落地。项目建设方面，微领地浦江公园社区项目全部楼栋封顶，预计于明年上半年交付。新项目拓展方面，朗诗寓签约苏州姑苏云谷人才公寓项目，共计200套房源，户型面积均在50平左右。

表：2023年4月住房租赁开发运营企业动态

资料来源：整理